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BIENVENUE

Projet de loi de finances 2004

Article 5 bis (nouveau)

Réforme des plus-values immobilières des particuliers

Le présent article vise à simplifier le mode d'imposition des plus-values immobilières des particuliers et à le rapprocher du régime applicable aux plus-values de cession de valeurs mobilières.

I. LE DROIT EXISTANT

A. LE CHAMP D'APPLICATION

1. Biens imposables

En vertu des articles 150 A et suivants du code général des impôts, sont soumises à l'impôt sur le revenu , les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession à titre onéreux :

     - de biens immobiliers (bâtis et non bâtis) ;
     - de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes) ;
     - ou de titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilière

Toutes les cessions à titre onéreux sont concernées, qu'il s'agisse de ventes, d'échanges, de partages ou d'apports en sociétés. En revanche, les mutations à titre gratuit entre vifs (donations) ou par décès (successions) sont exclues.

Les opérations de cession doivent relever de la gestion du patrimoine privé du contribuable : sont donc exclus les profits retirés des activités professionnelles imposables selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux, telles que les activités des marchands de biens, et des personnes réalisant des opérations de construction effectuées à titre habituel ou des profits de lotissements, et les plus-values de cession de biens figurant à l'actif d'une entreprise ou affectés à l'exercice d'une profession.

Sous réserve des conventions internationales :

     - si le cédant a son domicile fiscal ou son siège social en France , il est imposable sur tous ses biens, situés en France ou à l'étranger ;
     - si le cédant n'a pas son domicile fiscal en France , il est imposable à raison des seuls biens situés en France sous forme d'un prélèvement forfaitaire de 33,33% libératoire de l'impôt sur le revenu.

2. Exonérations

a) La résidence principale

En vertu du a. du I de l'article 150 C du code général des impôts, toute plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale habituelle du propriétaire est totalement exonérée.

Par « résidence habituelle», on entend l'habitation où le contribuable réside durant la majeure partie de l'année.

L'occupation de l'immeuble doit être effective depuis la date d'acquisition ou d'achèvement de celui-ci ou avoir duré au minimum cinq ans de manière continue ou discontinue.

Aucune durée d'occupation n'est cependant exigée si la cession est motivée par des impératifs familiaux ou professionnels . Bénéficient de la même exonération les dépendances de l'habitation « immédiates et nécessaires » : il s'agit des bâtiments annexes (garages, cours, jardins) et du terrain à concurrence de 2.500 m².

b) La première cession d'un logement

En application du II de l'article 150 C du code général des impôts, la première cession d'un logement destiné à l'habitation est exonérée de l'impôt sur la plus-value à condition :

     - que le cédant ou son conjoint ne soit pas propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée ;
     - que la cession soit réalisée au moins cinq ans après l'acquisition ou l'achèvement du logement et qu'elle n'ait pas été précédée, dans les deux ans, de la cession de la résidence principale.
     - ces délais ne sont cependant pas exigés si la cession est justifiée par des événements tenant à la situation familiale ou professionnelle du contribuable.

c) Les terrains agricoles ou forestiers

En vertu du 2° de l'article 150 D du code général des impôts, sont exonérées les plus-values de cessions de terrains agricoles ou forestiers ou de parts de groupements agricoles ou forestiers qui ne sont pas exploités par le propriétaire lorsque le prix de cession au sol, faisant abstraction de la valeur des plantations, ne dépasse pas des limites fixées par décret

En vertu du 3° du même article, les cessions de peuplements forestiers sont exonérées quel que soit leur prix de cession.

Enfin, en vertu du 5° du même article, sont exonérés les biens échangés dans le cadre d'opérations de remembrement rural ou urbain. Cependant, il ne s'agit pas d'une exonération définitive mais d'un report d'imposition.

d) Les terrains et biens assimilés dans les DOM

En vertu du 7° de l'article 150 D du code général des impôts, sont exonérées les plus-values à l'occasion de cession de terrains et bien assimilés dans les DOM quand :

a) le terrain cédé est destiné à la création d'équipements neufs dans le secteur du tourisme et de l'hôtellerie ;

b) le terrain a été acquis par le cédant depuis au moins douze ans ;

c) il existe un certificat d'urbanisme déclarant le terrain constructible ;

d) l'acquéreur ou le vendeur justifie de l'exécution des travaux et de la destination des équipements dans un délai de 4 ans.

e) Les biens faisant l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique

En vertu de l'article 150 E du code général des impôts, la plus-value réalisée à la suite d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique est exonérée à la condition que le cédant procède au remploi de l'indemnité d'expropriation dans l'achat de biens de même nature dans un délai de six mois suivant le paiement de l'indemnité.

f) Les éxonérations tenant à la personne du cédant

En vertu du 4° de l'article 150 D du code général des impôts, les titulaires d'une pension vieillesse non-assujettis à l'impôt sur le revenu sont exonérés.

De même, en vertu de l'article 150 B du code général des impôts, le cédant est exonéré lorsque l'ensemble du patrimoine immobilier familial, c'est-à-dire celui du cédant, de son conjoint et le cas échéant de ses enfants à charge, n'excède pas 61.000 euros , y compris le bien cédé. Cette somme est majorée de 15.250 euros par enfant à charge à partir du troisième.

3. Seuil d'imposition et abattements divers

En plus des exonérations tenant à la nature des biens ou à la situation patrimoniale des contribuables, le code général des impôts fixe un seuil d'imposition.

En vertu de l'article 150 F du code général des impôts, il n'est pas tenu compte des cessions effectuées lorsque leur montant n'excède pas, annuellement, 4.060 euros pour les immeubles et 3.050 euros pour les biens meubles.

Par ailleurs, en vertu de l'article 150 M du code général des impôts, au-delà de la deuxième année de détention d'un bien immobilier, chaque année supplémentaire de détention ouvre droit à un abattement de 5 % sur la plus-value réalisée à la cession de ce bien. Il en résulte une exonération de fait des plus-values immobilières lorsque le bien a été détenu depuis plus de vingt-deux ans.

B. CALCUL DE LA PLUS-VALUE

1. Calcul de la plus-value brute

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien immobilier.

Le prix de cession s'entend du prix stipulé dans l'acte augmenté des charges en capital (dans le cas où les remboursements d'emprunts seraient mis à la charge de l'acquéreur) et des indemnités stipulées au profit du cédant, et diminué des frais de cession effectivement supportés par le cédant (commission de vente, frais de mainlevée d'hypothèque, etc.) ainsi que, dans le cas de la vente d'un terrain à bâtir, du complément de taxe foncière éventuellement dû.

Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement versé par l'intéressé , tel qu'il est stipulé dans l'acte, majoré :

     - des frais d'acquisition (lesquels peuvent être calculés forfaitairement à 10 % du prix d'acquisition), qui couvrent les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire, les commissions versées à des intermédiaires ;
     - les dépenses diverses, essentiellement les travaux (dépenses de construction, d'agrandissement, de réparation et de rénovation) dès lors qu'elles n'ont pas été déjà pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu et les frais de voierie, de réseaux ou de distribution imposés par les collectivités locales et les charges en capital pour certains emprunts.

Pour tenir compte de l'érosion monétaire, le prix d'acquisition ainsi que les frais et dépenses sont revalorisés à l'aide des coefficients de variation de l'indice annuel des prix à la consommation depuis l'acquisition du bien jusqu'à sa vente.

2. Calcul de la plus-value nette

Plusieurs abattements sont appliqués sur la plus-value brute immobilière :

     - chaque année de détention au-delà de la deuxième ouvre droit à un abattement de 5 % sur le montant de la plus-value. Celui-ci se calcule par période de douze mois, en faisant abstraction des fractions d'années ;
     - un abattement général de 915 euros est pratiqué sur le montant total des plus-values immobilières et mobilières réalisées par le contribuable dans l'année;
     - la plus-value réalisée lors de la cession de la première résidence secondaire détenue par un contribuable ouvre droit à un abattement de 6.100 euros pour un couple marié ou 4.600 euros pour une personne seule, majoré de 1.525 euros par enfant vivant ou représenté, qu'il soit ou non à charge, à la condition que le propriétaire de cette résidence en ait eu la libre disposition pendant au moins cinq ans.

3. Modalités d'imposition

a) Fait générateur

Le fait générateur de l'imposition est constitué par la cession à titre onéreux du bien ou du droit immobilier. La plus-value est donc soumise à l'impôt sur le revenu au titre de l'année de la cession c'est-à-dire que l'on prend comme référence la date de l'enregistrement de cette cession ou de la date de l'acte authentique la constatant.
Par dérogation, lorsque la cession résulte d'une expropriation pour cause d'utilité publique, l'impôt est dû l'année au cours de laquelle l'indemnité est perçue.
Enfin, dans le cas d'une plus-value à long terme réalisée sur la cession ou l'apport d'un terrain à bâtir , il est possible de reporter l'imposition dans les cinq années suivant la réalisation de la plus-value s'il s'agit d'un apport à une société civile immobilière (SCI) de construction-vente, d'un apport à une société transparente ou de la cession d'un terrain rémunérée par la remise d'un immeuble à construire.

b) Calcul de l'impôt

Pour le calcul de l'impôt, il faut distinguer les plus-values à court terme (moins de deux ans de détention du bien) des plus-values à long terme (plus de deux ans de détention).
En vertu de l'article 150 J du code général des impôts, les plus-values à court terme, réalisées moins de deux ans après l'acquisition du bien , sont entièrement intégrées au revenu global imposable après application de l'abattement général annuel de 915 euros.
Les plus-values de long terme sont intégrées aux revenus imposables après application d'un système de quotient destiné à atténuer les effets de la progressivité du barème de l'impôt sur le revenu.

Le système du quotient consiste :

     - à diviser par cinq le total net des plus-values imposables ;
     - à ajouter ce résultat au revenu global net soumis à l'impôt sur le revenu ;
     - à calculer l'impôt correspondant à ce cinquième de plus-value ;
     - à multiplier par cinq ce chiffre pour obtenir l'impôt dû au titre de la plus-value.

S'agissant du paiement de l'impôt, le contribuable détient la faculté, à sa demande, d'opter pour un paiement fractionné s'il s'agit d'une plus-value à long terme. L'impôt pourra alors être divisé en parts égales sur les cinq années suivant celle de la réalisation de la plus-value, chaque paiement étant assorti de l'intérêt légal (3,29 %).

c) Formalités de déclaration et versement

L'acte d'enregistrement ou la déclaration qui constate l'aliénation du bien doit comporter, d'une part, l'adresse du service des impôts dont dépend le cédant et, d'autre part, le prix d'acquisition du bien.
Pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, le contribuable qui a réalisé une opération taxable est tenu de joindre à sa déclaration des revenus une déclaration spéciale (n° 2049) dont elle constitue une annexe.
Cette déclaration n'est pas requise s'il s'agit d'une plus-value exonérée (telle que la résidence principale) ou exemptée d'imposition (par exemple à l'issue de vingt-deux ans de détention du bien). Les personnes non domiciliées en France et les sociétés ayant leur siège à l'étranger doivent, quant à elles, produire une déclaration particulière pour la liquidation du prélèvement libératoire précité de 33,33 %.

II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ PAR LE PRÉSENT ARTICLE

Le I du présent article introduit douze nouveaux articles numérotés 150 U à 150 VH dans le code général des impôts. Les II à VIII procèdent pour l'essentiel à des coordinations.

Le présent article occupe huit pages du présent projet de loi de finances.

A. LE CHAMP D'APPLICATION DU NOUVEAU RÉGIME

1. Les plus-values de cessions à titre onéreux d'immeubles ou droits immobiliers

a) Des cessions à titre onéreux par des personnes physiques ou des sociétés de personnes

L'article 150 U définit dans son I le champ d'application du nouveau régime des plus-values immobilières qui est précisé aux articles 150 V à 150 VH : il s'agit des plus-values réalisées à l'occasion de cession à titre onéreux de biens immobiliers (bâtis ou non bâtis) ou de droits relatifs à ces biens immobiliers (tels qu'usufruit et nue-propriété), par des personnes physiques ou des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts, c'est-à-dire des sociétés transparentes dont les associés ou les commandités sont imposables à l'impôt sur le revenu. Ces personnes peuvent être, ou non, domiciliées en France.

Sont exclues du régime :

     - les cessions qui relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux;
     - les plus-values réalisées à l'occasion de la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque, en vertu du 3 ° du I de l'article 35 du code général des impôts, elles sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Ces dispositions reprennent le champ d'application de l'article 150 A et de l'article 150 A ter du code général des impôts sous réserve de modifications rédactionnelles.

b) Les cessions exonérées

Le II de l'article 150 U précise la liste des immeubles et droits immobiliers exonérés d'impôt sur les plus-values.

Il s'agit :

1 - de la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Cette disposition reprend l'exonération prévue actuellement au a. du I de l'article 150 C du code général des impôts. Toutefois, la condition de résidence pendant au moins cinq ans est supprimée (condition qui pouvait déjà être levée en cas d'impératif familial ou de changement de résidence) et il est précisé qu'il doit s'agir de la résidence du cédant lui-même.

2 - de l'habitation en France de personnes physiques non résidentes et appartenant à l'Union européenne. Le cédant doit toutefois avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins deux ans à un moment quelconque de sa vie.

Il s'agit ici de reprendre les dispositions du b. du I de l'article 150 C du code général des impôts en élargissant son bénéfice à l'ensemble des ressortissants de l'Union européenne alors qu'il était jusqu'à présent réservé aux Français domiciliés hors de France. Par ailleurs, la condition de domicile fiscal en France est allongée de un à deux ans, en échange d'une suppression de l'exigence de libre disposition du bien pendant au moins trois ans depuis son acquisition ou de son achèvement (condition qui pouvait déjà être levée en cas d'impératifs familiaux ou de retour en France).

3 - des dépendances immédiates et nécessaires de ces biens exonérés , à condition que leur cession soit simultanée avec le bien.

Il s'agit ici de reprendre les dispositions du dernier alinéa du I de l'article 150 C du code général des impôts. Une condition est toutefois ajoutée : celle de la cession simultanée avec l'immeuble exonéré.

4 - des biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique (DUP) a été prononcée en vue d'une expropriation , à condition qu'il soit procédé au remploi de l'intégralité de l'indemnité dans un délai de 12 mois à compter de sa perception.

Il s'agit ici de reprendre les dispositions de l'article 150 E du code général des impôts sous réserve de deux modifications : il est précisé que toute l'indemnité doit être réemployée, et le délai est porté de 6 à 12 mois pour remplir cette obligation.

5 - des biens qui sont échangés lors d'opérations de remembrement.

Il s'agit de reprendre ici, sous réserve de modifications rédactionnelles, les dispositions du 5° de l'article 150 D.

6 - les biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 euros , ce seuil s'appréciant en tenant compte de la valeur de l'immeuble ou de la partie d'immeuble en pleine propriété.

L'article 150 F du code général des impôts prévoit actuellement une exonération pour les cessions d'immeubles inférieures à 4.600 euros, ce seuil s'appliquant pour toutes les cessions de l'année. Ce seuil est donc plus que triplé et apprécié cession par cession , ce qui sera favorable au contribuable. Il faut noter que ce seuil est identique à celui applicable pour les cessions de valeurs mobilières.

Un certain nombre d'exonérations ne figurent plus dans le nouveau dispositif du gouvernement . La liste de ces exonérations, pour lesquelles l'administration fiscale déclare ne pas disposer d'éléments statistiques fiables, est récapitulée ci-après.

Liste des exonérations supprimées

Article CGI
Exonération

150 C II
Première cession d'une résidence secondaire, lorsque le propriétaire est locataire de sa résidence principale

150 D 2°
Terrains à usage agricole ou forestier dont le prix au sol ne dépasse pas les limites fixées par décret

150 D 3°
Terrains de peuplement forestier

150 D 7°
Terrains situés dans les DOM destinés à des équipements touristiques nouveaux

150 D 4°
Titulaires de pension vieillesse non assujettis à l'impôt sur le revenu

150 B
Cédant dont l'ensemble du patrimoine immobilier familial n'excède pas 61.000 euros, y compris le bien cédé. Cette somme est majorée de 15.250 euros par enfant à charge à partir du troisième.

2. Les plus-values de cessions à titre onéreux de meubles

a) Champ d'application

L'article 150 UA traite des plus-values sur biens meubles, autres que des valeurs mobilières, détenus à titre privé.

Le champ d'application est le même que pour les cessions d'immeubles sous deux exceptions :

     - seules sont concernées les personnes physiques domiciliées fiscalement en France au sens de l'article 4 B du code général des impôts et les sociétés ou groupements ayant leur siège social en France ;
     - outre les sociétés et groupements mentionnés aux articles 8 à 8 ter du code général des impôts sont également concernés les membres de copropriétés de navire (article 8 quater ) et les membres de copropriétés de cheval de course ou d'étalon (article 8 quinquies ).

Par ailleurs, ces dispositions ne s'appliquent pas aux ventes de métaux précieux, de bijoux et d'objets d'art, de collection et d'antiquité qui relèvent de l'article 150 V bis du code général des impôts.

Sont exclues du dispositif, sous réserve des dispositions de l'article 150 octies , les plus-values réalisées lors d'opérations de toute nature portant sur des marchandises qui ne se matérialisent pas par la livraison effective ou la levée des biens ou des droits.

Ces dispositions reprennent les dispositions des articles 150 A et 150 N en les précisant.

b) Exonérations

Le II de l'article 150 UA prévoit deux exonérations :

1 - une exonération des meubles meublants, appareils ménagers et voitures automobiles , lorsqu'ils ne constituent pas des objets d'art, de collection ou d'antiquité et que le vendeur n'opte pas pour le régime des plus-values en application de l'article 150 V sexies du code général des impôts.

Il s'agit de reprendre les dispositions du I de l'article 150 D du code code général des impôts. Les objets d'art, de collection ou d'antiquité sont soumis à un régime spécifique.

2 - les meubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 5.000 euros.

Le seuil d'exonération actuellement prévu à l'article 150 F du code général des impôts, soit 3.050 euros de cessions par an, est donc relevé jusqu'à 5.000 euros.

3 - Les plus-values de cessions à titre onéreux de droits sociaux de sociétés de personnes à prépondérance immobilière

Le I de l'article 150 UB assimile le régime de cession de droits sociaux de sociétés mentionnées aux articles 8 à 8 ter du code général des impôts aux cessions d'immeubles et droits immobiliers prévu à l'article 150 U lorsque leur actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces immeubles.

Pour déterminer la prépondérance immobilière, sont exclus les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.

Le II exonère de ce régime les plus-values réalisées dans le cadre d'une opération de fusion, de scission ou d'un apport de titres à une société soumise à l'impôt sur les sociétés sauf lorsque le contribuable perçoit une soulte qui excède de 10 % la valeur nominale des titres reçus.

Ces dispositions reprennent les dispositions des premier et quatrième alinéas de l'article 150 A bis du code général des impôts, en excluant cependant les sociétés non cotées à prépondérance immobilière qui sont soumises à l'impôt sur les sociétés.

Le III traite le cas de régimes particuliers anciens qui ont amené à un report d'imposition des plus-values. Dans ce cas, l'imposition des plus-values est reportée de plein droit au moment où s'opère la cession, le rachat, le remboursement ou l'annulation des nouveaux titres reçus.

B. LES MODALITÉS DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE

1. Calcul de la plus ou moins-value brute

L'article 150 V dispose que la plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. Il s'agit d'une simple reprise des dispositions des trois premiers alinéas de l'actuel article 150 H du code général des impôts.

a) Calcul du prix de cession

Le I de l'article 150 VA précise ce que signifie le prix de cession. Il s'agit du prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, sauf dissimulation qui entraîne une majoration égale au montant de la dissimulation.

Par ailleurs, en application du second alinéa du I, lorsque le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession est la valeur en capital de la rente, hors intérêts. Il s'agit d'une reprise des dispositions du premier alinéa de l'actuel article 150 I du code général des impôts.

Le II de l'article 150 VA traite des majorations du prix de cession : il s'agit des charges et indemnités mentionnées au 2 ème alinéa du I de l'article 683 du code général des impôts, c'est-à-dire toutes les charges et indemnités stipulées au profit du cédant qui sont ajoutées au prix de cession pour la liquidation des droits de mutation à titre onéreux. La disposition actuellement inscrite au 4° de l'article 150 D concernant l'exonération des indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble est par ailleurs reprise, puisque ces indemnités ne sont pas prises en compte dans le prix de cession.

Le III de l'article 150 VA traite des réductions du prix de cession : il s'agit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée et des frais supportés par l'acquéreur au moment de la cession, sur justificatifs. Ces frais seront définis par décret. Il s'agit de reprendre les dispositions du quatrième alinéa de l'article 150 H du code général des impôts.

b) Calcul du prix d'acquisition

Le I de l'article 150 VB définit le prix d'acquisition comme le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte de cession, sauf dissimulation.

Si le bien avait été acquis à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale au jour du transfert.

Cette disposition reprend le cinquième alinéa de l'article 150 H du code général des impôts. Il est toutefois ajouté que la valeur vénale est diminuée le cas échéant de l'abattement prévu à l'article 764 bis du code général des impôts, c'est-à-dire de l'abattement de 20 % lorsque l'immeuble constitue au jour du décès la résidence principale du défunt et que à cette même date il est occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants protégés ou dans l'incapacité de travailler.

Comme pour le prix de cession, lors d'une acquisition par paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

S'agissant des titres ayant fait l'objet d'un report spécifique, la plus-value imposable est calculée par référence au prix ou à la valeur d'acquisition des titres échangés, diminué ou augmenté de la soulte reçue ou versée lors de l'échange.

Le II de l'article 150 VB mentionne les majorations du prix d'acquisition sur justificatifs. Il s'agit :

1 - des charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du code général des impôts, c'est-à-dire des charges et indemnités stipulées au profit du cédant et qui sont ajoutées au prix de cession pour la liquidation des droits de mutation ;

2 - des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;
Il s'agit d'une reprise des dispositions du septième alinéa de l'article 150 H du code général des impôts à la différence importante que les droits de mutation à titre gratuit seront désormais pris en compte alors qu'ils étaient jusqu'à présent expressément exclus.

3 - des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret ; le cédant pouvant toutefois fixer à 7,5 % du prix d'acquisition ces frais ;
Il s'agit d'une reprise des dispositions de l'article 150 H du code général des impôts sous réserve que le taux est abaissé de 10 % à 7,5 % pour tenir compte de la diminution des droits de mutation à titre onéreux.

4 - des travaux effectués sur l'immeuble lorsqu'ils n'ont pas déjà été pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise. Toutefois, lorsque le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition, le contribuable peut apporter une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition sans justificatif ;
Il s'agit d'une reprise des dispositions du huitième alinéa de l'article 150 H et de l'article 150 L du code général des impôts hormis que les travaux doivent être réalisés par une entreprise pour ouvrir droit à une déduction réelle.

5 - des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités locales ou leurs groupements dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme, en ce qui concerne les terrains à bâtir ;
Il s'agit d'une reprise exacte des dispositions du douzième alinéa de l'article 150 H du code général des impôts.

6 - des frais acquittés pour la restauration ou la remise en état des biens meubles ;
Il s'agit d'une reprise exacte des dispositions du neuvième alinéa de l'article 150 H du code général des impôts.

Ne sont donc pas reprises , dans la liste des majorations du prix d'acquisition actuellement en vigueur :

     - la majoration relative aux intérêts d'emprunts pour l'acquisition d'une résidence secondaire (onzième alinéa de l'article 150 H du code général des impôts);

     - la majoration relative au montant des honoraires ayant rémunéré les consultations fiscales demandées par l'assujetti à l'occasion de la cession de son bien (treizième alinéa de l'article 150 H du code général des impôts).

Il faut noter enfin que l'article 150 K du code général des impôts, relatif à la revalorisation du prix d'acquisition par l'application de coefficients d'évolution de l'indice annuel des prix à la consommation n'est pas repris.

2. Abattements et calcul de la plus ou moins-value nette

a) Abattement par année de détention

Le premier alinéa du I de l'article 150 VC dispose que la plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers ou parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Aujourd'hui, l'article 150 M du code général des impôts prévoit un abattement de 5 % par an après deux ans de détention. Le nouveau système devient plus intéressant que le précédent, en termes d'abattement, à compter de la neuvième année de détention. Le bien sera totalement amorti au bout de 15 ans et non de 22 ans.

Concernant les biens meubles, le second alinéa du I de l'article 150 VC dispose que la plus-value brute est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la deuxième. L'exonération est donc totale au bout de 12 ans. Le nouveau régime d'abattement est aussi favorable que l'ancien dès la troisième année de détention du bien et plus favorable que l'ancien dès la quatrième année.

Le II de l'article 150 VC dispose que la plus-value brute réalisée lors de la cession d'un cheval de course ou de sport est réduite d'un abattement supplémentaire de 15 % par année de détention comprise entre la date d'acquisition du cheval et la fin de sa septième année. Il s'agit d'une reprise des dispositions de l'actuel article 150 M bis du code général des impôts, avec la précision selon laquelle les chevaux de sport entrent dans le dispositif.

b) Prise en compte de la moins-value brute

Le I de l'article 150 VD pose le principe selon lequel la moins-value brute réalisée sur des immeubles, biens meubles ou droits sociaux n'est pas prise en compte. Il s'agit de la reprise de l'actuel article 150 N bis du code général des impôts.

Le II de l'article 150 VD pose une exception à ce principe général en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives. La vente doit être constatée par un même acte et entre les mêmes parties. Dans ce cas, les moins-values brutes, réduites de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, s'imputent sur les plus-values. Ces dispositions sont nouvelles.

En revanche, les dispositions de l'article 150 O ne sont pas reprises. Elles disposaient que les moins-values sur les marchandises achetées et vendues sur les marchés à terme sont imputables sur les plus-values réalisées la même année.

c) Abattement fixe

L'article 150 VE prévoit un abattement fixe de 1.000 euros sur la plus-value brute pour les biens immobiliers et parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière (à l'exclusion donc des biens meubles) après prise en compte des abattements de l'article 150 VC et des moins-values autorisées par le II de l'article 150 VD.

Il s'agit d'une reprise des dispositions de l'actuel article 150 Q du code général des impôts, moyennant une revalorisation (de 915 à 1.000 euros). Surtout, l'abattement ne sera pas apprécié annuellement, mais cession par cession.

Des abattements spécifiques ne sont cependant pas repris . Il s'agit :

     - de l'abattement pour la cession de la première résidence secondaire lorsque celle-ci est imposable, après cinq ans de détention, en application du deuxième alinéa de l'article 150 Q du code général des impôts. Cet abattement s'élevait à 3.050 euros pour chacun des époux, à 4.600 euros pour les veufs, célibataires ou divorcés, avec une majoration de 1.525 euros par enfant ;
     - de l'abattement de 11.450 euros sur les plus-values réalisées suite à des déclarations d'utilité publique ou aux cessions faites à l'amiable à des collectivités territoriales , lorsque les biens sont cédés en cas d'urgence et d'utilité publique et se rapportent à l'enseignement public, l'assistance, l'hygiène publique ou à des travaux d'urbanisme et de construction. Il en était de même pour les cessions faites à l'amiable à l'Etat et à ses établissements publics non industriels et commerciaux.

3. Redevable de l'impôt

L'article 150 VF dispose que « l'impôt sur le revenu » correspondant à la plus-value est versé par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le bien ou le droit.

Pour les sociétés ou groupements relevant des articles 8 à 8 ter du code général des impôts, l'impôt est dû au prorata des droits sociaux détenus par les associés à la date de cession de l'immeuble. L'impôt acquitté par la société est libératoire de l'impôt du par les associés.

C. LES MODALITÉS DE DÉCLARATION ET DE VERSEMENT DE L'IMPÔT

1. Les modalités de déclaration

a) Le cas général

Le I de l'article 150 VG décrit les modalités générales de déclaration du nouvel impôt.

Une déclaration, conforme à un modèle établi par l'administration, retrace les éléments afférents à la liquidation de l'impôt et détermine son montant.

Le dépôt de la déclaration a lieu, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité de l'enregistrement :

1 - à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement pour les cessions de biens ou droits immobiliers constatées par un acte ;

2 - à la recette des impôts dans le ressort de laquelle le notaire rédacteur de l'acte réside, pour les cessions de biens meubles et de parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière obligatoirement soumises à un enregistrement ; ou à la recette des impôts du domicile de l'une des parties contractantes au moment de l'enregistrement, lorsque celui-ci n'est pas obligatoire.

Dans les autres cas, la déclaration est déposée à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la cession.

b) Les exceptions

Le II de l'article 150 VG précise les exceptions au cas général.

1- La déclaration doit être déposée à la collectivité publique cessionnaire préalablement à la réquisition de publier ou à la présentation à l'enregistrement pour les actes en la forme administrative qui constatent une mutation immobilière au profit de l'Etat, de ses établissements publics, d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public local. L'absence de déclaration préalable n'entraîne cependant pas le refus de la formalité.

2 - La déclaration doit être déposée à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur, dans un délai d'un mois à compter du versement du prix de cession , pour les cessions constatées par une ordonnance judiciaire. Le vendeur dispose d'un mois à compter du versement du prix de cession. L'absence de déclaration n'entraîne cependant pas le refus de la formalité.

3 - S'agissant de cessions d'immeubles ou biens immobiliers constatés par acte notarié, la déclaration doit être déposée à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur, dans un délai de deux mois à compter de la date de l'acte notarié, lorsque l'impôt ne peut être intégralement acquitté en raison de créances primant le privilège du Trésor (cas des hypothèques) ou lorsque la cession est réalisée au profit d'une collectivité publique susmentionnée. L'absence de déclaration n'entraîne cependant pas le refus de la formalité.

c) Cas des cessions exonérées

Le III de l'article 150 VG précise les formalités à accomplir pour les cessions exonérées.

Dans le cas général (cessions exonérées par nature en application du II des articles 150 U et 150 UA ou suite à l'abattement prévu au I de l'article 150 VC), aucune déclaration ne doit être déposée . En revanche, l'acte de cession doit préciser , sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement, la nature et le fondement de l'exonération ou de l'absence de taxation.

La même précision est exigée dans l'acte passé en la forme administrative en cas de cession amiable ou forcée à une collectivité publique. Toutefois, l'absence de mention de l'exonération ne constitue pas un motif de refus de dépôt.

Enfin, si l'impôt ne peut être intégralement acquitté en raison de créances primant le privilège du Trésor ou parce que la cession est constatée au profit d'une collectivité publique, l'acte de cession doit le préciser.

2. Les modalités de versement

a) Modalités générales

Les I et II de l'article 150 VH disposent que dans le cas général, l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée sur les biens immobiliers, les biens meubles ou les parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière est versé lors du dépôt de la déclaration . Il est fait application, le cas échéant, des règles d'exigibilité et de recouvrement prévues au titre IV du livre des procédures fiscales pour les impôts recouvrés par les comptables de la direction générale des impôts.

Le II de l'article 150 VH dispose que l'impôt sur le revenu est payé avant l'exécution de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée sous peine de refus, sauf pour les dérogations précitées et prévues au II de l'article 150 VG. Le même refus est opposé en cas de discordance entre le montant inscrit sur la déclaration et le montant de l'impôt versé.

Enfin, sauf dispositions contraires, il est fait application des règles d'exigibilité et de recouvrement prévues aux articles 1701 à 1704, aux 1° à 4 ° de l'article 1705 et aux articles 1706 à 1711 du code général des impôts.

b) Dérogations

Le III de l'article 150 VH prévoit deux dérogations au cas général, qui reprennent logiquement les dérogations applicables en matière de déclaration.

Ainsi, pour les cessions au profit des collectivités publiques, le paiement est effectué au bénéfice de la recette des impôts par le comptable assignataire.

Pour les cessions qui ne peuvent donner lieu au versement de la totalité de l'impôt en raison de créances primant celles du Trésor, le versement est effectué par le notaire, à la recette des impôts où la déclaration est déposée.

D. LES DISPOSITIONS DE COORDINATION ET DE COHÉRENCE

Le II du présent article comprend des chapitres numérotés de A à U qui ont notamment, mais pas exclusivement, pour objet des dispositions de coordination. Le III du présent article modifie le livre des procédures fiscales. Les IV et VI comprennent des dispositions de coordination. Le V précise le régime des plus-values en report d'imposition. Enfin, les VII et VIII prévoient un décret en Conseil d'Etat et la date d'application du nouveau dispositif fiscal.

1. Des dispositions de fond

a) Le régime des terrains à bâtir et des terres à usage agricole et forestier

Le J du II modifie l'article 151 septies du code général des impôts en supprimant la référence au régime des plus-values immobilières concernant les terrains à bâtir et les terres à usage agricole et forestier. Il procède également à une coordination.

Aujourd'hui, pour les terres inscrites à l'actif, lorsque l'activité professionnelle est exercée depuis plus de cinq ans et dans le cas où les recettes n'excèdent pas un certain montant, les plus-values réalisées par les exploitants à l'occasion de la cession de terres à usage agricole ou forestier inscrites à l'actif sont exonérées.

Dans le cas où la condition relative au montant des recettes est satisfaite mais où l'activité professionnelle est exercée depuis moins de cinq ans, le régime des plus-values des particuliers s'applique. Par suite, il peut être fait application de l'exonération des plus-values prévue au 2° de l'article 150 D du code général des impôts.

En cas de dépassement des limites de recettes, les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles.

Le présent article propose désormais d'appliquer à ces cessions les règles de droit commun des plus-values professionnelles. Les plus-values réalisées lors de la cession de terres à usage agricole ou forestier inscrites à l'actif d'une exploitation seraient soumises, à compter du 1 er janvier 2004, au régime des plus-values professionnelles que l'activité soit exercée depuis plus ou moins de cinq ans.

S'agissant des terrains à bâtir , les plus-values inscrites à l'actif d'une entreprise sont aujourd'hui exclues du bénéfice de l'exonération prévue à l'article 151 septies du code général des impôts et sont soumises au régime des plus-values des particuliers quelle que soit la durée d'exercice de l'activité. En cas de dépassement des limites de recettes, les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles.

Ces cessions relèveraient désormais des règles de droit commun des plus-values professionnelles , quel que soit le montant des recettes du contribuable et la durée d'exercice de l'activité.

c) L'application d'un taux proportionnel de 16 %

Le O du II insère, après l'article 200 A relatif à l'imposition des gains nets en capital réalisés à l'occasion de cessions à titre onéreux de valeurs mobilières, un article 200 B disposant que les plus-values réalisées à l'occasion de cessions d'immeubles, droits immobiliers, meubles, et parts de sociétés de personne à prépondérance immobilière, sont imposées au taux forfaitaire de 16 %.

d) L'imposition des non-résidents

Le R du II modifie dans son 1° le I de l'article 244 bis A du code général des impôts relatif à l'imposition des plus-values réalisées par les personnes physiques ou sociétés qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France. Jusqu'à présent, ces personnes ou sociétés étaient imposées à hauteur de 33,3 % sur leurs cessions d'immeubles et droits immobiliers. Elles seront désormais soumises au taux de 16 % comme l'ensemble des cessions faites par les résidents en France. Le 2° procède à des coordinations.

Le S du II procède à la même modification à l'article 244 bis B s'agissant des plus-values réalisées sur des cessions de droits sociaux représentatifs d'immeubles et de droits immobiliers.

e) L'imposition des associés d'une société civile

Le P du II insère, après l'article 238 octies A, un article 238 octies B. Aujourd'hui, les associés d'une société civile sont imposables à la date de clôture de l'exercice pour la quote-part de leurs plus-values au jour de la cession de leurs parts. Si certains associés ont vendu leurs parts et quitté la société dans l'intervalle, ce sont les nouveaux associés qui sont imposables sur les plus-values réalisées au cours de l'exercice. En application du nouvel article 238 octies B, le fait générateur sera désormais la date de cession et non plus la date de clôture de l'exercice , si bien que ce seront bien les associés au moment de la cession des parts qui seront imposés, même s'ils ont quitté la société.

2. Les dispositions de cohérence

a) La coordination avec le régime des cessions de métaux précieux, de bijoux et d'objets d'art, de collection et d'antiquité

Le F du II modifie le régime de l'article 150 V bis applicable aux cessions de métaux précieux, de bijoux et d'objets d'art, de collection et d'antiquité, afin d'aligner le seuil d'imposition sur celui des biens meubles, soit 5.000 euros. Le G procède à une coordination à l'article 150 V sexies.

b) La suppression de la déduction partielle de cotisation sociale généralisée

Le K du II modifie l'article 154 quinquies relatif à la déduction partielle de cotisation sociale généralisée , afin d'exclure les plus-values immobilières désormais taxées à un taux proportionnel de 16 %. En effet, jusqu'à présent, les plus-values taxées au barème de l'impôt sur le revenu pouvaient être, pour une fraction de la cotisation sociale généralisée applicable à ces plus-values (5,1 %), déduites du revenu imposable l'année suivante. Cette déduction partielle est supprimée dans la mesure où, par cohérence fiscale, un impôt proportionnel ne peut être déduit sur un barème progressif.

c) L'aménagement du régime des intérêts de retard

Le T du II modifie le I de l'article 1727 A relatif aux intérêts de retard , qui dispose que le point de départ du calcul est le 1 er juillet de l'année suivant celle où l'imposition a été établie, afin d'exclure les plus-values immobilières, puisque celles-ci ne seront plus acquittées avec l'impôt sur le revenu.

d) La suppression du report d'imposition pour l'aliénation de terrains à bâtir

Le Q du II complète l'article 238 terdecies relatif à l'imposition des plus-values dégagées lors de l'aliénation de terrains à bâtir pour tenir compte de l'application de l'article 150 U du code général des impôts. Il s'agit de tirer les conséquences du paiement immédiat, lors de l'enregistrement de la cession, de l'impôt sur les plus-values immobilières, et de l'exclure du bénéfice du report d'imposition prévu par les articles 238 nonies à 238 duodecies.

3. Les dispositions de coordination

Le A du II modifie l'article 72 E du code général des impôts pour tenir compte des nouvelles références en matière d'imposition des plus-values à l'occasion d'opérations de remembrements.

Le B du II modifie l'article 75- 0 A relatif au lissage du bénéfice d'exploitation agricole pour tenir compte de la suppression du mécanisme du quotient de l'article 150 R. Ces dispositions sont explicitement reprises. Des références aux déductions et réintégrations d'intérêt d'emprunt et aux reports déficitaires sont supprimées.

Le C du II modifie les articles 112 et 150- 0 A du code général des impôts relatifs respectivement au rachat d'actions et au régime des plus-values mobilières pour tenir compte du nouveau régime des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Le D du II modifie l'article 150- 0 C relatif aux reports d'imposition des plus-values mobilières pour tenir compte du nouveau régime de report des plus-values de cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Le E du II modifie l'article 150-0 D relatif aux modalités de calcul du gain net ultérieur pour le même motif.

Le H du II modifie l'article 151 quater du code général des impôts relatif au bail à construction afin de prendre en compte la modification des références du régime des plus-values immobilières. Il procède également à une simplification rédactionnelle s'agissant de la revalorisation des revenus des plus-values en fonction de l'indexation du loyer.

Le I du II modifie l'article 151 sexies du code général des impôts relatif aux plus-values réalisées dans le cadre d'activités agricoles, artisanales, commerciales ou libérales pour prendre en compte le changement d'insertion du régime des plus-values immobilières et des modalités de déclaration.

Le L du II modifie l'article 156 du code général des impôts relatif à la définition du revenu imposable à l'impôt sur le revenu pour prendre en compte la modification apportée par le J du présent article.

Le M du II modifie l'article 161 du code général des impôts relatif au boni de liquidation d'une société et l'article 238 septies A relatif au calcul de la prime de remboursement d'une obligation provenant d'une opération de remembrement effectuées avant le 1 er juin 1991 par coordination avec les nouvelles dispositions relatives au report d'imposition de certaines plus-values immobilières.

Le N du II modifie, par coordination, l'article 164 B du code général des impôts concernant le revenu imposable des étrangers et des personnes n'ayant pas leur domicile fiscal en France.

Le U du II abroge les articles 150 A et 150 A ter à 150 T, c'est-à-dire les articles actuels en matière de plus-values sur meubles et immeubles.

Le VI du présent article modifie l'article 6 de la loi n° 92-666 relative au plan d'épargne en actions pour tirer les conséquences de la « sortie » des sociétés de capitaux à prépondérance immobilière du nouveau régime d'imposition des particuliers.

4. Les modifications apportées au livre des procédures fiscales et au code de la sécurité sociale

Le III du présent article modifie le livre des procédures fiscales :

     - le A du III complète l'article L. 16 qui dispose que l'administration peut demander au contribuable des justificatifs sur tous les éléments servant de base à la détermination de l'impôt, afin d'ajouter parmi ces impôts, les plus-values immobilières ;
     - le B du III modifie la référence de la déclaration des plus-values immobilières à l'article L. 66 du livre des procédures fiscales ;
     - le C du III complète l'article 73 du livre des procédures fiscales relatif à l'évaluation d'office afin de tenir compte de l'absence de réponse aux demandes de justifications mentionnées à l'article L. 16.

Le IV du présent article modifie l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale relatif à la contribution sur les revenus du patrimoine par coordination avec les modifications de référence du régime des plus-values immobilières et la suppression du mécanisme du quotient.

Le V du présent article précise le régime des plus-values reportées.

Le VII du présent article prévoit un décret en Conseil d'Etat pour fixer les conditions d'application du présent article et notamment les obligations déclaratives des contribuables et intermédiaires.

Le VIII du présent article précise la date d'entrée en vigueur du nouveau régime, à savoir que celui-ci s'applique pour l'imposition des plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1 er janvier 2004.

III. LES MODIFICATIONS INTRODUITES PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE

L'Assemblée nationale a peu modifié le texte du gouvernement.

Elle a, sur proposition de sa commission des finances, et avec l'avis de sagesse du gouvernement, rétabli l'exonération des titulaires d'une pension vieillesse non-assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune et disposant de revenus 38( * ) leur permettant d'être exonérés ou de bénéficier d'un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties ou de taxe d'habitation.

Elle a également, sur proposition de sa commission des finances, et avec l'avis favorable du gouvernement, complété le paragraphe II de l'article 151 septies du code général des impôts pour prévoir une exonération pour les exploitants agricoles qui réalisent une plus-value à la suite d'une expropriation sans avoir exercé pendant au moins cinq ans.

Enfin, elle a adopté plusieurs amendements rédactionnels sous la forme de paragraphes additionnels.

IV. LA POSITION VOTRE COMMISSION DES FINANCES

A. UNE MESURE TRÈS UTILE DE SIMPLIFICATION

Le présent article présente une excellente mesure de simplification de notre droit fiscal . En effet :

     - il simplifie le régime des plus-values immobilières en appliquant un taux unique de 16 % au lieu du barème de l'impôt sur le revenu compliqué par le mécanisme du quotient qui en atténuait la progressivité ;
     - il dissocie utilement le paiement d'un impôt sur la valorisation du patrimoine immobilier des revenus du contribuable ;
     - de ce fait , il rapproche le régime des plus-values immobilières du régime des plus-values mobilières , en effaçant ainsi une grande partie des distorsions fiscales existant suivant la nature des biens taxés (immeubles ou valeurs mobilières) ;
     - pour compenser l'abaissement du taux d'imposition, il élargit l'assiette en supprimant des « niches fiscales » devenues inopérantes et des exonérations non justifiées par des considérations économiques ou d'équité fiscale en remplaçant ces exonérations par un seuil de 15.000 euros en-deçà duquel la cession est exonérée ;
     - il prévoit un mode de déclaration et de versement simple , au moment de la cession du bien, plutôt qu'une intégration à l'impôt sur le revenu.

Les plus-values de cession de valeurs mobilières

Les plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux réalisées par les personnes fiscalement domiciliées en France sont imposées à un taux proportionnel de 16 % (hors prélèvements sociaux de 10 %) lorsque le montant annuel des cessions de ces titres dépasse, par foyer fiscal et par année, un seuil de cession fixé à 15.000 euros.

Depuis le 1 er janvier 2002, les moins-values sont imputables sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des dix années suivantes.

Ce régime s'applique quelle que soit la nature des valeurs mobilières et des droits sociaux cédés et quelle que soit la participation du cédant dans le capital de la société dont les titres sont cédés à l'exception toutefois des titres des sociétés à prépondérance immobilière qui demeurent soumis au régime des plus-values immobilières.

Les plus-values professionnelles constituent des profits à caractère exceptionnel réalisés à l'occasion de la cession d'éléments d'actifs immobilisés par des entreprises de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou non commerciale.

Une distinction est effectuée en matière de plus-values professionnelles entre les plus-values (ou moins-values) à long terme et les plus-values (ou moins-values) à court terme, c'est-à-dire inférieures à deux ans. Les plus-values (ou moins-values) à court terme sont ainsi généralement comprises dans l'assiette du bénéfice imposable soumis au barème progressif de l'IR alors que les plus-values nettes à long terme bénéficient d'un taux réduit d'imposition égal à 26 % (y compris les prélèvements à finalité sociale).

B. UNE MESURE GÉNÉRALEMENT FAVORABLE AU CONTRIBUABLE SAUF POUR LES PLUS-VALUES DE COURT TERME

Le présent article, en relevant le seuil d'exonération à 15.000 euros et en prévoyant un abattement de 10 % au-delà de la cinquième année, permettant une exonération au bout de 15 ans et non de 22 ans, est favorable au contribuable.

Cependant, il faut observer que le coefficient d'érosion monétaire ne s'appliquera plus au prix d'acquisition du bien immobilier et surtout, avant la huitième année de détention du bien, le rythme d'amortissement sera inférieur au système actuel.

Le ministère de l'économie, des finances et de l'industrie estime que le faible abattement appliqué sur la valeur du bien immobilier avant 7 ans s'explique par le caractère « spéculatif » des cessions de court terme . Cependant, la mobilité croissante de nos concitoyens, mais également des évènements familiaux, peuvent pleinement justifier la cession de logements dans les 7 ans après leur achat. Il faut donc considérer le dispositif dans son ensemble.


Pourcentage d'amortissement d'un bien immobilier ou droits sociaux représentatifs


immobilier anglet

Schéma d'amortissement du bien immobilier


vente maisons bayonne

Par ailleurs, le remplacement du barème de l'impôt sur le revenu par un taux unique de 16 % pourrait, dans certains cas, pénaliser les contribuables non imposables ou faiblement imposables à l'impôt sur le revenu.

Toutefois, il faut rappeler que l'imposition ne concerne pas les plus-values réalisées sur la résidence principale mais sur les autres biens immobiliers (résidences secondaires, logements loués) et que le seuil d'exonération est relevé à 15.000 euros , avec une exonération totale au bout de 15 ans.

L'imposition des plus-values immobilières doit dépendre de la plus-value réelle constatée et non des ressources du bénéficiaire de cette plus-value.

C. LA QUESTION DES MOINS-VALUES

Le nouveau régime fiscal ne change rien sur le fait que les moins-values immobilières ne sont pas reportables sur les plus-values contrairement à ce qui se passe en matière d'imposition des valeurs mobilières, et au régime de nombreux pays européens.

Cette situation peut être surprenante dans la mesure où le propriétaire de plusieurs résidences secondaires ou d'immeubles locatifs, pourrait être fondé à demander que ses pertes soient imputées sur ses gains.

L'absence de prise en compte des moins-values immobilières résulterait, selon les informations du ministère de l'économie et des finances, des difficultés techniques à assurer un suivi des moins-values immobilières. Cet argument d'ordre technique ne doit cependant pas empêcher d'engager une réflexion sur ce sujet.

D. L'IMPACT DU NOUVEAU DISPOSITIF

Le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire a indiqué en séance publique à l'Assemblée nationale que le montant moyen des plus-values immobilières aura été en 2001 de 10.700 euros, et la médiane de 4.700 euros. La réforme concernera 270.000 contribuables.

La réforme des plus-values immobilières aura lieu à coût constant, selon les évaluations du ministère de l'économie et des finances. Comme l'impôt sera versé en 2004 directement et non plus avec l'impôt sur le revenu, l'Etat devrait enregistrer un gain en trésorerie de 240 millions d'euros.

E. LES PROPOSITIONS DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES

En conclusion, votre commission des finances vous propose de modifier le présent article par huit amendements tendant à :

     - rétablir l'exonération pour cession de première résidence secondaire pour les contribuables qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et pour raisons familiales ou professionnelles (le coût serait de 25 millions d'euros) ;

     - permettre l'imputation des moins-values immobilières sur les plus-values immobilières ;

     - imputer sur l'impôt dû au titre des plus-values immobilières les cessions de peuplements forestiers , celui payé en vertu de l'article 76 du code général des impôts ;

     - prolonger le régime applicable aux sociétés de capitaux à prépondérance immobilière pour les titres acquis avant le 1 er janvier 2004 , sous la forme d'un régime en extinction ;

     - supprimer une disposition apparemment inutile sur les marchés à terme (votre rapporteur général n'a pu obtenir aucune justification ni aucun exemple de l'application de ce régime) ;

     - abroger des dispositions de la loi de 1976 sur les plus-values : cette abrogation est nécessaire car les articles du code général des impôts ont été insérés par décret, il faut donc non seulement supprimer les articles du code général des impôts, mais également les articles de la loi qui en étaient le support ;

     - modifier une référence dans le régime d'imposition des non-résidents (on ne peut faire référence dans leur cas aux articles 8 à 8 ter sur les sociétés de personnes, puisqu'ils ne leur sont pas applicables - il faut employer une périphrase : sociétés dont les bénéfices sont imposés au nom des associés) ;

     - clarifier le régime d'imposition des plus-values de cessions de parts de sociétés de capitaux à prépondérance immobilière détenus par des non-résidents afin de faire prévaloir le régime le plus favorable (impôt proportionnel de 16 %).


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