Immobilier Côte Basque - Agences immobilières, vente et achat de maisons à Bayonne et à Anglet.

BIENVENUE

La Loi Besson et la loi Robien

À l’intention de l’investisseur foncier

Qu'est-ce que la loi Besson ?

Entré en vigueur depuis le 1 er janvier 1999, le dispositif Besson remplace définitivement l'amortissement Périssol, qui a pris fin officiellement le 31 août 1999. Le dispositif Besson permet d'acquérir un bien immobilier en utilisant le levier fiscal : un achat conventionné Besson permet des économies d'impôts importantes.

Dans le neuf , jusqu'à 65 % de la valeur de l'investissement peuvent être déduits des revenus imposables sur 15 ans ; vous diminuez ainsi votre revenu net foncier, ce qui fait baisser votre imposition globale. Vous pouvez économiser jusqu'à 28 812.8 € d'impôts sur les 5 premières années, et 17 988.9 € les 10 années suivantes

Dans l'ancien , la déduction forfaitaire sur vos revenus fonciers passe de 14% (régime de droit commun) à 25%.

Ces avantages fiscaux constituent un véritable dopage de l'investissement, grâce à cet effet levier de la défiscalisation.

En clair, ce dispositif vous permet d'utiliser vos impôts pour financer l'investissement, et permet donc d'augmenter la rentabilité de l'investissement.

Les nouveautés par rapport au système Périssol : la loi Besson prévoit des avantages fiscaux aussi dans l' ancien ; de plus, contrairement à la loi Périssol, elle n'est soumise à aucune date butoir :c'est une loi pérenne.

En contrepartie des avantages fiscaux, le propriétaire investisseur est tenu de louer son bien durant 9 ans au minimum (6 ans dans l'ancien), avec des contraintes de plafonnement sur les loyers et les revenus du locataire. Il est exclu de revendre le bien avant la fin de la période de défiscalisation de 9 ans (6 ans dans l'ancien).

Pourquoi investir maintenant dans l'immobilier ?

Les prix restent abordables.
Les taux de crédit sont bas.
La demande sur le marché locatif est grande.
Les incitations fiscales comme l'amortissement Besson dopent la rentabilité de l'investissement.

L'investissement pierre reste, à moyen et long terme, l'un des meilleurs placements. L'acquisition de biens immobiliers doit obligatoirement s'intégrer dans la constitution d'un patrimoine bien équilibré. La rentabilité de ce patrimoine pierre sera optimisée en faisant appel au levier de la défiscalisation.

Aujourd'hui la rentabilité nette de frais et nette de fiscalité des meilleures valeurs mobilières atteint à peine 8%, sauf dans les très bonnes années boursières. Alors que celle de l'immobilier neuf locatif , avec des loyers garantis nets de frais et nets d'impôts, atteint facilement 10 à 15%, selon l'imposition des investisseurs, grâce à des avantages tels que celui du dispositif Besson.

Pour réaliser ce type d'investissement, il existe des montages financiers performants, proposés par les banques, gestionnaires de patrimoine, les courtiers en crédit immobilier, etc...

Investissez dès maintenant : les taux d'intérêts n'ont jamais été aussi bas.

Qui peut investir en Besson, et pourquoi ?

Cet investissement concerne tous ceux qui souhaitent :

utiliser l'argent de leurs impôts autrement : en finançant un investissement,
ou préparer leur retraite,
ou protéger leur famille,
ou transmettre un patrimoine à leurs enfants.
Pour bénéficier des avantages Besson, il vous suffit de déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.

Si vous trouvez que vous payez trop d'impôts , l'investissement Besson vous convient parfaitement.

Pour cet investissement il n'est pas nécessaire de mobiliser du capital , au contraire, il est même préférable de financer l'investissement à 100 % par un prêt bancaire , les intérêts étant déductibles du revenu imposable.

Il existe des projets accessibles à tous les budgets : depuis 76 € d'épargne mensuelle !

Le capital à investir varie entre 60 979.6 € et 137 204 € (en raison du plafond de déduction du déficit foncier de 10 671.4 €), mais votre projet peut néanmoins concerner un investissement plus important. Ce montant dépend à la fois du potentiel d'emprunt déterminé par vos revenus et charges, de votre fiscalité et de l'effort d'épargne mensuel que vous souhaitez consacrer à la réalisation de cette opération.

Comment investir en Besson ?

La loi Besson concerne les biens immobiliers :

neufs acquis après le 1 er janvier 1999 ;
anciens acquis après le 1 er janvier 1999 ; l'avantage fiscal est concédé dès lors qu'est signé un nouveau bail avec un nouveau locataire.
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Besson, il faut :

     - déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.

     - respecter les contraintes de plafonnement sur les loyers et les revenus du locataire durant toute la période de défiscalisation (au moins 9 ans dans le neuf, 6 ans dans l'ancien).

Ce que vous devez retenir

La loi Besson met en place un nouveau statut du bailleur conventionné.

Entré en vigueur depuis le 1 er janvier 1999, le dispositif Besson remplace définitivement l'amortissement Périssol, qui a pris fin officiellement le 31 août 1999. Adopté sur l'initiative du secrétaire d'état au logement, Louis Besson, cette aide fiscale concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens.
Toutefois l'avantage est nettement plus intéressant dans le cas du neuf.

Si vous optez pour cet avantage fiscal, vous devez impérativement respecter des conditions essentielles tenant à la fois au montant du loyer ainsi qu'aux ressources des locataires . Ils ne doivent pas dépasser un certain plafond . Cependant 80 % de la population française satisfait à ces conditions.
En outre, le dispositif comprend un volet de sécurisation des bailleurs.

Incitations fiscales

Le texte décrivant l'aide fiscale Besson comporte deux volets, selon le bien immobilier :

NEUF

Dans le neuf, vous bénéficiez d'un régime d'amortissement fiscal accéléré . En clair, vous pouvez déduire de vos revenus de location une partie du prix de revient du bien, à raison de :

     - 8 % les 5 premières années de la convention, soit 40 %
     - 2,5 % les 4 années suivantes, soit 10 %
     - A l'issue de cette période de 9 ans, vous pouvez renouveler l'amortissement pendant 2 fois 3 ans à 2,5 % par an, soit encore 15 %.

Au total sur 15 ans, c'est donc 65 % du prix de revient du bien qui seront déduits de vos revenus fonciers, diminuant ainsi le montant de votre revenu imposable, donc vos impôts.

Durant cette période d'amortissement, la déduction forfaitaire sur les loyers ne couvre plus l'amortissement, son taux est donc ramené de 14 % à 6 %.

A l'issue de la période d'amortissement, vous reviendrez au taux de droit commun (14 %), ou bien vous pourrez opter pour l'avantage Besson « ancien ».

La loi Besson permet aussi de déduire des revenus fonciers les charges, les frais et la totalité des intérêts pendant la durée du financement.

ANCIEN

Dans ce cas, il n'y a pas d'amortissement, puisque le bien n'est pas neuf.

En revanche, les logements existants pourront être conventionnés à l'occasion de la conclusion de nouveaux baux . Ils bénéficieront d'un régime de déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers : 25 % au lieu du taux de droit commun de 14 %.

Quels sont les engagements du bailleur ?

Dans les deux cas (neuf et ancien), le bailleur s'engage à louer son bien pour une durée minimale de 9 ans dans le neuf et de 6 ans dans l'ancien, et ce dans les conditions précises du conventionnement Besson, décrites ci-dessous.

Le conventionnement porte sur :

Les niveaux de loyers : ils devront être inférieurs à un plafond mensuel. Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution de l'indice national mesurant le coût de la construction publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques


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Plafonds du loyer mensuel au m² (charges non comprises) pour les baux conclus en 2002.

Définition des zones

Les zones mentionnées aux articles 2 duodecies et 2 terdecies de l'annexe III au code général des impôts sont définies comme suit :

1. La zone I bis est composée de Paris et de ses communes limitrophes. Ces communes sont : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes ;

2. La zone I est composée des communes appartenant à la zone I figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 relatif au classement des communes par zones géographiques, à l'exception des communes mentionnées au 1 du présent arrêté ;

3. La zone II est composée des communes appartenant à la zone II figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 précité ;

4. La zone III est composée des communes situées en France ou dans les départements d'outre-mer qui ne sont pas comprises dans les zones I bis, I ou II.

Les niveaux de ressources des locataires : ils devront être inférieurs à un plafond équivalent au plafond HLM majoré de 40 %. Les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent à l'année N-2 par rapport au jour de la location.

Voici les plafonds de ressources. Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1 er janvier, en fonction de l'évolution du SMIC.

Plafonds de ressources des locataires (neuf et ancien) après abattements de 10 et 20% sur les avis d'imposition N-2 (baux conclus en 2002)


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C'est ainsi que plus de 80 % de la population française satisfait à ces conditions !

De plus, il faut noter que ces revenus sont à prendre en compte lors de la signature du bail, mais s'ils évoluent par la suite et dépassent les plafonds, cela n'empêche pas le bailleur de bénéficier des avantages Besson.

Sécurisation du bailleur

Dans le neuf comme dans l'ancien, les bailleurs privés conventionnés pourront bénéficier d'une sécurité renforcée :

Versement de l'allocation logement au bailleur en tiers payant :
Si votre locataire bénéficie d'une allocation logement, vous pouvez la percevoir directement et sans avoir besoin de son accord ; le locataire vous paie dans ce cas la différence entre le loyer et l'allocation.

Remarque : A Paris par exemple, l'allocation logement est de l'ordre de 110 € par personne.

Garantie contre les impayés de loyers et de charges :

Cette garantie est le résultat d'une convention signée en août 1998 entre l'état et l'U.E.S.L. (Union d'économie Sociale pour le Logement), organisme collecteur du 1% logement. Elle prévoit le règlement des loyers et des charges durant 9 mois en cas de chômage du locataire. si les impayés résultent. Cette garantie est portée à 3 ans si le bailleur accorde un droit de réservation locative à l' l'U.E.S.L. pour présenter un salarié d'une entreprise cotisant au 1% patronal ; de plus dans ce cas, la garantie joue dès que le locataire subit une d'une baisse imprévisible des revenus (supérieure à 30 %), ne se limitant pas au seul chômage.

Les organismes collecteurs du 1% logement peuvent aussi avancer le dépôt de garantie, mais cette facilité est réservée aux salariés des entreprises assujetties au 1% et aux jeunes de moins de 30 ans qui travaillent ou sont à la recherche d'un premier emploi.

Dans tous les cas ces dispositifs sont gratuits pour le bailleur.Il lui suffit, lors de la signature du contrat de location, de s'adresser à l'organisme collecteur du 1% logement le plus proche et de l'associer à la signature du bail quel que soit le statut professionnel de son locataire.


DANS LE NEUF

Nature du Logement - Logement acquis neuf ou en VEFA (Vente en état futur achèvement) à compter du 1er janvier 1999.
- Logement que le contribuable fait construire.
- Locaux affectés à un usage autre que l'habitation, acquis à compter du 1er janvier 1999 et transformés en logements.
Affectation du logement Location non meublée affectée à l'usage d'habitation principale du locataire.
Bénéficiaire de l'avantage - Personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
- Titulaires de parts de SCI, SCPI, imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
- Société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Avantage fiscal Déduction des revenus imposables de :
- 8 % pendant 5 ans = 40 %
- 2,5 % pendant 4 ans = 10 %
- 2 prorogations triennales possibles avec 2,5 % :2 x 3 x 2,5 = 15 %
Soit 65 % de la valeur de l'investissement déduits des revenus imposables sur 15 ans
Déduction forfaitaire sur loyers 6 % pendant la période d'amortissement puis 14 % après expiration de la période, ou si le locataire répond toujours aux critères Besson, glissement vers le régime Besson pour l'ancien (déduction de 25 %)
Dépenses d'agrandissement ou d'amélioration Amortissement des travaux de reconstruction ou d'agrandissement si nouvel engagement de location sur 9 ans.
Si travaux effectués pendant la période initiale de 9 ans : amortissement des travaux de 10 % sur 10 ans.

DANS L'ANCIEN

Nature du Logement - Logement préalablement affecté à l'habitation principale d'un locataire
- Nouveau bail conclu à compter du 01/01/1999
Affectation du logement Location meublée affectée à l'usage d'habitation principale du locataire.
Bénéficiaire de l'avantage - Personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
- Titulaires de parts de SCI, SCPI, imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
- Société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Déduction forfaitaire sur loyers 25 % pendant 6 ans et prorogation par période de 3 ans si même locataire ou nouvel engagement 6 ans si nouveau locataire après 6 ans.
Dépenses d'agrandissement ou d'amélioration Amortissement des travaux de reconstruction ou d'agrandissement si nouvel engagement de location sur 9 ans.
Si travaux effectués pendant la période initiale de 9 ans : amortissement des travaux de 10 % sur 10 ans.

Exemples pour comprendre le mécanisme

Exemple 1 : (situation simplifiée où on considère les intérêts constants sur la période alors qu'en réalité ils diminuent)

Achat d'un appartement de 50 m² en zone 1 loyer : 11.4 € le m².

Investissement : 106 714 € (2 134 € le m²)


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Si la tranche marginale d'imposition de l'investisseur est de 43%, l'économie d'impôt réalisée sera de :
43% x 9 558.5 €, soit 4 110 € par an pour les 5 premières années
43% x 3 689 €, soit 1 586 € par an pour les années suivantes.
Au total, l'économie d'impôts est de 26 896.4 € sur 9 ans et 36 414.7 € sur 15 ans.
Le taux de rendement interne est de 12,1 % (en tenant compte de tous les paramètres qui ne figurent pas ci-dessus).

Exemple 2 : (situation simplifiée où on considère les intérêts constants sur la période alors qu'en réalité ils diminuent)

Achat d'un appartement de 60 m² en zone 1, loyer : 11.4 € le m².

Investissement : 137 204 € (2 286 € le m²)


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Le déficit dépasse 10 671.4 €. C'est ce plafond qui est pris en compte.
Si la tranche marginale d'imposition de l'investisseur est de 43%, l'économie d'impôt réalisée sera de 43% x 10 671.4 €, soit 4 588.7 € par an et 22 943.5 € sur 5 ans.
43% x 10 671.4 €, soit 4 588.7 € par an pour les 5 premières années
43% x 4 960.6 €, soit 2 133 € par an pour les années suivantes.
Au total, l'économie d'impôt est de 31 475.8 € sur 9 ans et 44 274 € sur 15 ans.
Le taux de rendement interne est de 10,8 % (en tenant compte de tous les paramètres qui ne figurent pas ci-dessus). Il est un peu moins bon que dans l'exemple 1 à cause du prix d'achat plus élevé au m²

Champ d'application

Lieux

Si aujourd'hui la période est plus favorable, il faut respecter les trois règles de l'immobilier :

     - L'emplacement régional ,ville de développement ,tissu industriel,...

     - L'emplacement par rapport aux commodités d'accès, gare, bus, métro, etc....

     - L'emplacement par rapport aux commerces, aux écoles, aux activités culturelles...

Il est impératif de trouver le logement recherché par les locataires.

     - Près des facultés et des établissements d’Enseignement Supérieur, les studios en résidences pour étudiants avec services, sont entièrement loués car ils correspondent en tous points à l'attente des locataires : proximité des universités et du centre ville, un studio de 18m² à 20 m² adapté aux besoins des étudiants. Les étudiants bénéficient de l'ALS, ce qui réduit de près de moitié leur loyer.

Le problème peut résider dans les éventuelles vacances, les mois d'été. Ces problèmes risquent de ne pas être couverts par les garanties

     - En centre ville de Bayonne, Biarritz et Anglet certains quartiers sont en pleine évolution. De nombreux cadres s'y installent avec leurs familles. Ces quartiers représentent un potentiel de plus values conséquent.

     - En couronne, car le prix au m² est moins cher qu’au centre, s'installent les familles nombreuses qui ne peuvent se loger en centre ville. C'est donc là qu'il y aura la plus forte demande sur les maisons individuelles . Ces sites offrent souvent, une excellente rentabilité locative.

     - Dans le neuf, les bons investissements concernent la France entière , à l'exception de Paris, certaines communes limitrophes, certains centres-villes très chers comme Strasbourg, quelques villes chères (Nice, Cannes ...), mais sur la Côte Basque et le sud des Landes, les possibilités de bonne rentabilité locative sont importantes.

La province semble avoir un net avantage sur Paris, car les plafonds de loyers y sont en général plus proches des prix habituellement pratiqués qu'à Paris et dans certaines zones de la région parisienne. La Côte Basque et le Sud des Landes des secteurs de tout premier ordre de par l’atout touristique, et le BAB au dynamisme économique incontestable.

Locataires potentiels

Les locataires rentrant dans les critères Besson :

     - jeunes diplômés dont les revenus vont rapidement progresser (rappelons que les revenus du locataire ne sont pris en compte qu'à la signature du bail, l'évolution des revenus n'empêche donc pas de bénéficier des avantages Besson),

     - jeune entrant dans la vie active, venant d'achever son service militaire par exemple

     - ancien chômeur

     - cadre dont l'épouse ne travaille pas, avec deux enfants, vivant dans une petite commune

     - deux concubins dont l'un seulement signe le bail, ou bien dont les deux ont des revenus inférieurs au plafond.

     - etc...

De toute façon, 80 % de la population française rentre dans les critères !

Quel type de produit vous devez rechercher ?

En général, il vaut mieux privilégier les moyennes et grandes surfaces : les loyers pratiqués sont plus proches des plafonds que pour les petites surfaces, du fait de la diminution du prix au m² quand la surface augmente.

La maison locative constitue un bon investissement Besson.

Dans l'ancien, privilégier les investissements avec travaux : en effet les coûts des travaux sont intégralement déductibles des revenus fonciers, ce qui constitue un avantage fiscal supplémentaire.

Attention cependant sur le secteur protégé du centre ville de Bayonne où un « droit de curetage » de la municipalité peut réserver des surprises… renseignez-vous à l’agence !

Le texte officiel de la Loi BESSON

J.O. Numéro 75 du 30 Mars 1999 page 4700

Textes généraux
Ministère de l'économie, des finances et de l'industrie

Décret no 99-244 du 29 mars 1999 pris pour l'application de l'article 31 du code général des impôts et relatif aux locations de logements intermédiaires

NOR : ECOF9920891D

Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et du ministre de l'équipement, des transports et du logement,
Vu le code général des impôts, notamment son article 31 ;
Vu le code de la sécurité sociale, notamment ses articles L. 341-4, L. 542-1 et L. 831-1 ;
Vu le code de l'urbanisme, notamment son article R. 421-40 ;
Vu le code de la construction et de l'habitation, et notamment ses articles R. 111-2, R. 331-10 et R. 353-16 ;
Vu l'article 96 de la loi de finances pour 1999 (no 98-1266 du 30 décembre 1998),
Décrète :

Art. 1er. - Le II de la section I du chapitre Ier du titre Ier de la première partie du livre Ier de l'annexe III au code général des impôts est complété par les articles 2 duodecies à 2 vicies ainsi rédigés :
Art. 2 duodecies. - Pour l'application du cinquième alinéa du c du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts, les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont les suivants :
a) Pour les baux conclus entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 1999, les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, sont fixés à 65 F par mètre carré en zone I bis, 55 F en zone I, 35 F en zone II et 30 F en zone III. Les plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques. La moyenne mentionnée ci-dessus est celle du dernier indice connu à la date de référence et des indices des trois trimestres qui précèdent.
Pour l'application du présent article, les zones I bis à III sont définies par arrêté des ministres chargés du budget et du logement.
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code ;
b) Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence au sens du 1o du V de l'article 1417 du code général des impôts, figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Pour les baux conclus en 1999, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.
Les personnes à charge pour l'application des présentes dispositions s'entendent des personnes mentionnées aux articles 196 à 196 B du code général des impôts.
Art. 2 terdecies. - Pour l'application du troisième alinéa du g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts, les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont les suivants :
a) Pour les baux conclus entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 1999, les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, sont fixés à 75 F par mètre carré en zone I bis, 65 F en zone I, 50 F en zone II et 45 F en zone III. Les plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, selon les mêmes modalités que les plafonds de loyer prévus à l'article 2 duodecies.
Pour l'application du présent article, les zones I bis à III sont définies par arrêté des ministres chargés du budget et du logement. La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer est la même que celle prévue pour l'application de l'article 2 duodecies ;
b) Les ressources du locataire s'apprécient de la même façon que pour l'application de l'article 2 duodecies.
Art. 2 quaterdecies. - I. - Pour l'application du cinquième alinéa du e du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts, les contribuables sont tenus de joindre à leur déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée :
1o Une note annexe, établie sur un imprimé fourni par l'administration, qui comporte les éléments suivants :
a) L'identité et l'adresse du contribuable ;
b) L'adresse, la date d'acquisition ou d'achèvement du logement concerné et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer telle qu'elle est définie par l'article 2 duodecies ;
c) Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail ;
d) L'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de six ans au moins, à des personnes qui en font leur habitation principale ;
2o Une copie du bail ;
3o Une attestation de conformité du logement aux normes définies en annexe au présent décret ou, à défaut, une déclaration sur l'honneur du respect de ces normes ;
4o Une copie de l'avis d'imposition ou de non imposition du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
II. - En cas de changement de locataire au cours de la période couverte par l'engagement de location mentionné au d du 1o du I, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail ainsi qu'une copie de l'avis d'imposition ou de non imposition du locataire entrant dans les lieux établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Art. 2 quindecies. - I. - Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, les contribuables sont tenus de joindre à leur déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure :
1o L'option prévue au g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts, formulée dans une note annexe établie sur un imprimé fourni par l'administration, qui comporte les éléments suivants :
a) L'identité et l'adresse du contribuable ;
b) L'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer telle qu'elle est définie par l'article 2 terdecies ;
c) Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail ;
d) L'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de neuf ans au moins, à des personnes qui en font leur habitation principale ;
e) Les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement ;
2o Une copie du bail ;
3o Une copie de l'avis d'imposition ou de non imposition du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location ;
4o Les documents suivants :
a) Pour les immeubles que le contribuable fait construire, une copie de la déclaration d'ouverture de chantier mentionnée à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme et de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ;
b) Pour les locaux que le contribuable transforme en logement, une copie de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et d'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux.
Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition ou si elle est postérieure, les documents mentionnés aux 2o et 3o sont joints à la déclaration des revenus de l'année en cours de laquelle le bail est signé.
II. - L'engagement de location prévu au 1 du sixième alinéa du g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts doit être formulé dans une note annexe à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux, établie conformément à un modèle fixé par l'administration et comportant l'indication des modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement.
III. - L'option prévue au cinquième alinéa du g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l'administration, qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l'année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement. Elle comporte l'engagement de louer le logement non meublé à des personnes, qui en font leur habitation principale, pour la fraction de la période de neuf ans couverte par l'engagement de location initial restant à courir à la date du décès.
IV. - Pendant la période couverte par l'engagement de location mentionné aux I, II et III, le contribuable joint à chacune de ses déclarations des revenus un état établi conformément à un modèle fixé par l'administration et faisant apparaître, pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement ainsi qu'une note indiquant le nom des locataires de l'immeuble. En outre, en cas de changement de locataire au cours de cette période, il joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail ainsi qu'une copie de l'avis d'imposition ou de non imposition du locataire entrant dans les lieux établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Art. 2 sexdecies. - Pour l'application du sixième alinéa du e et du troisième alinéa du g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts :
1o Le personnel des organismes publics ou privés, sous-locataire du logement, s'entend des personnes employées par ces organismes et dont les rémunérations principales entrent dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l'article 79 du code général des impôts ;
2o Les conditions prévues au cinquième alinéa du e et au troisième alinéa du g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts s'apprécient en tenant compte du montant :
a) Du loyer payé au bailleur par l'organisme locataire ;
b) Du loyer payé à cet organisme par le sous-locataire ;
c) Des ressources du sous-locataire ;
3o Les contribuables doivent joindre à leur déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée ou, pour l'application du régime de la déduction au titre de l'amortissement, à leur déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure :
a) La note annexe prévue au I de l'article 2 quaterdecies ou au 1o du I de l'article 2 quindecies complétée du nom du sous-locataire et des nom et adresse de son employeur ;
b) Une copie de bail conclu avec l'organisme locataire ;
c) Lorsqu'il y a lieu, une attestation de conformité du logement aux normes définies en annexe au présent décret ou, à défaut, une déclaration sur l'honneur du respect de ces normes ;
d) Une copie de l'avis d'imposition ou de non imposition du sous-locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de sous-location ainsi qu'un document faisant mention du montant du loyer payé par le sous-locataire ;
4o Si le bail ou le contrat de sous-location n'est pas signé à la date de la déclaration susmentionnée, les documents énumérés aux b et d du 3o sont joints à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le bail ou le contrat de sous-location est signé. Il en est de même en cas de changement de locataire ou de sous-locataire pendant la période couverte par l'engagement de location mentionné au d du 1o du I de l'article 2 quaterdecies et aux I, II et III de l'article 2 quindecies.
Art. 2 septdecies. - I. - Lorsque l'immeuble appartient à une société, les obligations fixées par les articles 2 quaterdecies, 2 quindecies et 2 sexdecies incombent à cette société. L'engagement prévu à l'article 2 quaterdecies est joint par la société à sa déclaration du résultat de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée. L'option prévue à l'article 2 quindecies est jointe par la société, selon le cas, à sa déclaration du résultat de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, ou à sa déclaration du résultat de l'année d'achèvement des travaux.
II. - La société doit, avant le 16 février de chaque année, faire parvenir à ses associés un document établi en double exemplaire, conformément à un modèle fixé par l'administration et comportant, pour l'année précédente, les renseignements suivants :
1o L'identité et l'adresse de l'associé ;
2o Le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ;
3o L'attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location remplissent les conditions prévues par les articles 2 duodecies, 2 terdecies et 2 sexdecies ;
4o Lorsqu'il y a lieu, le montant de l'amortissement correspondant aux droits de l'associé ;
5o Le montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé déterminé dans les conditions de droit commun et le montant de ce revenu déterminé compte tenu, selon le cas, de la déduction forfaitaire majorée ou de la déduction au titre de l'amortissement ;
6o En cas de non-respect par la société ou un associé de ses engagements, la quote-part de supplément de déduction forfaitaire ou des déductions au titre de l'amortissement que l'associé doit ajouter au revenu foncier de l'année au cours de laquelle la rupture de l'engagement ou la cession du logement ou des parts sociales est intervenue.
Un exemplaire de ce document est joint par la société à sa déclaration de résultat.
III. - La société joint chaque année à sa déclaration de résultat l'état mentionné au IV de l'article 2 quindecies. Elle y indique, en outre, l'identité et l'adresse des associés ainsi que la part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de chaque associé.
Art. 2 octodecies. - I. - L'engagement de conservation des titres prévu au cinquième alinéa du e du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée ou, si elle est postérieure, de l'année au cours de laquelle les parts ont été acquises.
L'engagement de conservation des titres prévu au huitième alinéa du g du 1o du I de l'article précité est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l' achèvement de l'immeuble. Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement des dépenses de reconstruction et d'agrandissement, l'engagement de conservation des titres doit être joint à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux. L'engagement de conservation des titres formulé par le conjoint survivant doit être joint à la déclaration des revenus souscrite par ce dernier au titre de l'année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.
II. - Les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée ou de la déduction au titre de l'amortissement sont inscrites, dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus mentionnée au I, sur un compte ouvert au nom de l'associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial. Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'expiration de l'engagement mentionné au I.
III. - Les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire du document mentionné au II de l'article 2 septdecies.
Art. 2 novodecies. - Pour l'application du g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts la déduction au titre de l'amortissement est calculée :
1o Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou après réhabilitation, sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition ;
2o Pour les logements que le contribuable fait construire, sur le prix payé pour la construction du logement, augmenté du prix d'acquisition du terrain nu ou, en cas d'acquisition à titre gratuit, de la valeur pour laquelle le terrain nu est entré dans le patrimoine du contribuable, ainsi que des frais afférents à l'acquisition du terrain et à la construction, à l'exclusion des frais de démolition des constructions existantes ;
3o Pour les locaux acquis par le contribuable en vue de leur transformation en logement, sur le prix payé pour l'acquisition du local et la réalisation des travaux de transformation, majoré des frais afférents à ces opérations ; les travaux de transformation s'entendent des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l'étaient pas auparavant ;
4o Pour les logements qui font l'objet des dépenses de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration mentionnées au sixième alinéa du g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts, sur le montant de ces dépenses majoré des frais qui leur sont afférents.
Art. 2 vicies. - Pour la première année, la déduction calculée sur les bases d'amortissement mentionnées à l'article 2 novodecies est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre de mois décompté à partir de celui mentionné aux premier, deuxième et septième alinéas du g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts jusqu'à la fin de l'année, et si la déduction au titre de l'amortissement prend fin en cours d'année, elle est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre de mois compris entre le 1er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l'annuité d'amortissement et, d'autre part, le nombre 12.
Lorsque le taux d'amortissement est réduit de 8 % à 2,5 % en cours d'année, chaque période est décomptée selon les modalités définies aux premier et deuxième alinéas. Il en est de même l'année de reprise de l'engagement par le conjoint survivant prévue aux cinquième et huitième alinéas du g du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts.

Art. 2. - Les normes minimales d'habitabilité prévues au cinquième alinéa du e du 1o du I de l'article 31 du code général des impôts sont annexées au présent décret.

Art. 3. - Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, le ministre de l'équipement, des transports et du logement, le secrétaire d'Etat au logement et le secrétaire d'état au budget sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 29 mars 1999.

Lionel Jospin

Par le Premier ministre :

Le ministre de l'économie,

des finances et de l'industrie,

Dominique Strauss-Kahn

Le ministre de l'équipement,

des transports et du logement,

Jean-Claude Gayssot

Le secrétaire d' état au logement,

Louis Besson

Le secrétaire d' état au budget,

Christian Sautter

A N N E X E
NORMES MINIMALES D'HABITABILITE INSTITUEES EN APPLICATION DE L'ARTICLE 96 DE LA LOI DE FINANCES POUR 1999 (No 98-1266 DU 30 DECEMBRE 1998)

I. - Normes générales relatives à la sécurité,
à la salubrité et à l'équipement de l'immeuble
1.1. étanchéité
Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d'eau.
1.2. Parties communes
Le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien. La couverture est étanche.
Les souches de cheminée, les conduits de ventilation, les gouttières, les chéneaux, les descentes d'eaux pluviales et les ouvrages accessoires sont en bon état.
Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état.
Les cours et courettes, les accès et les circulations en cave ainsi que les combles sont dégagés et en bon état.
1.3. Canalisations
Les canalisations d'eau, les appareils qui leur sont raccordés et les réservoirs sont établis de manière à éviter la pollution du réseau de distribution, notamment par les eaux usées et les eaux-vannes.
Les canalisations d'eau potable desservant les logements et, le cas échéant, les locaux pour services collectifs ou à usage commun assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants et sont branchées au réseau public de distribution, s'il existe; à défaut, elles sont conformes aux règlements sanitaires en vigueur.

II. - Normes relatives à la sécurité, à la salubrité
et à l'équipement des logements ou des pièces isolées
2.1. Normes dimensionnelles
Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil et des pièces de services telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisances, buanderies, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
Il comporte au moins une pièce principale, une pièce de service (soit salle d'eau, soit cabinet d'aisances) et une cuisine ou un coin cuisine aménagé dans la pièce principale.
Un local à usage d'habitation ne comportant pas d'équipement destiné à faire la cuisine est considéré comme une pièce isolée.
La surface habitable d'un logement est égale ou supérieure à 14 mètres carrés, celle d'une pièce isolée à 9 mètres carrés.
La surface habitable d'un logement ou d'une pièce isolée est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres.
La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est au moins égale à 2,30 mètres.
2.2. Ouverture et ventilation
Toutes les pièces principales des logements, les pièces isolées ou, dans le cas des foyers, les logements, chambres et locaux pour services collectifs ou à usage commun sont pourvus d'ouverture donnant à l'air libre.
La ventilation des logements, des pièces isolées ou, dans le cas des foyers, des logements, chambres et locaux pour services collectifs ou à usage commun est générale et permanente. Lorsqu'un local, tel que la cuisine, le cabinet d'aisances, la salle d'eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d'un système d'évacuation de l'air vicié débouchant à l'extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel (verticale) ou mécanique (horizontale ou verticale).
2.3. Installation de la cuisine ou du coin cuisine
La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine comporte un évier avec siphon, raccordé à une chute d'eaux usées, sur lequel est installée l'eau potable (chaude et froide).
La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) suivant les conditions réglementaires en vigueur et possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.
2.4. Installation du gaz et de l'électricité
Les nouvelles canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont conformes aux textes réglementaires en vigueur.
Le logement ou la pièce isolée ou, dans le cas de foyers, les logements chambres et locaux pour services collectifs ou à usage commun sont pourvus d'une alimentation électrique conforme aux besoins normaux de l'utilisateur d'un local d'habitation.
2.5. équipement sanitaire
Tout logement comporte :
Un w.-c. intérieur, avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau ; dans le cas d'une fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau. Dans les logements de plus de deux pièces principales, le w.-c. est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas par un sas ;
Une salle d'eau comportant une baignoire ou une douche et un lavabo alimentés en eau courante chaude et froide.
Toutefois, les logements d'une ou deux pièces principales peuvent ne comporter :
- qu'une pièce où est située un w.-c., avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau, ne communiquant pas directement avec la cuisine ainsi qu'un lavabo avec eau chaude et froide ;
- ou qu'une salle d'eau (ou un coin douche) située dans une pièce de service, le cabinet d'aisances à usage privatif étant situé à l'étage ou un demi palier de distance.
2.6. Chauffage
Les équipements de chauffage, à l'exclusion de certains appareils dont la conception l'interdit, comportent un dispositif de réglage automatique de température.
Si le logement ou la pièce isolée n'est par pourvu de chauffage central individuel ou collectif, il doit cependant comporter :
a) Dans les logements de moins de trois pièces principales, un dispositif, en sus des appareils nécessaires à la cuisine, choisi parmi les suivants :
- poêle à charbon, mazout ou bois raccordé à un conduit d'évacuation de fumée. Si l'installation existe, son bon état de fonctionnement doit être vérifié ;
- radiateur à gaz fixe avec évacuation des gaz brûlés par ventouse ou raccordement à un conduit d'évacuation des gaz brûlés ;
- un appareil électrique fixe ;
b) Dans les logements de trois ou quatre pièces principales, deux dispositifs au moins, si possible du même type ;
c) Dans les logements de cinq pièces principales et plus, trois dispositifs au moins, si possible du même type.
Ces dispositifs permettent d'assurer une température suffisante dans chacune des pièces.

Comparatif Dispositif PERISSOL / BESSON


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Financièrement, le dispositif Besson s'avère donc tout aussi intéressant que le Périssol, et même parfois plus puisque l'amortissement sur 15 ans est de 65 % alors que Périssol ne permettait que 62 %.

De plus des nouveautés : Besson concerne l'ancien, et offre des garanties au bailleur.

Critères de financement

Pour réaliser l'économie d'impôt maximale, on peut jouer sur 2 paramètres :

     - le montant du capital emprunté : les intérêts d'emprunts sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Plus les intérêts seront importants, et plus la déduction fiscale sera importante (surtout par l'intermédiaire d'un prêt IN FINE). C'est-à-dire qu'il faut optimiser l'apport initial.

     - Le montant de l'investissement : l'amortissement Besson est un pourcentage du montant investi; plus le montant de l'investissement est élevé, plus l'amortissement fiscal réalisé sera important. Attention, il ne faut cependant pas oublier que le déficit foncier n'est déductible des revenus globaux que dans la limite de 10 671.4 € par an.

Mais il faut aussi tenir compte du type de revenus que vous souhaitez retirer de l'investissement :

     - pour des revenus immédiats, il faut un apport financier initial important, et éviter les remboursements de l'emprunt.

     - pour des revenus différés, comme des revenus complémentaires en vue de la retraite, l'apport personnel initial n'est pas important, il suffit de financer l'investissement par les loyers et l'économie d'impôt.

Attention , pour déduire les intérêts d'emprunt de votre revenu de l'année considérée, il faut que le montant des intérêts soit inférieur aux loyers. Dans le cas contraire, le solde (loyers - intérêts) s'imputera sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Modes de financement

Deux grandes familles de prêts sont accessibles auprès des banques:

Des crédits à taux fixe

La durée des remboursements et le montant des échéances ainsi que la charge totale du crédit sont fixés à l'avance. Pas de surprise : on ne peut profiter d'une baisse des taux.

Les taux fixes sont aujourd'hui à un niveau qui n'a jamais été aussi bas depuis plusieurs années.

Des crédits à taux révisable

Les taux en sont révisés, à la hausse comme à la baisse, de manière régulière, le mode de calcul étant lui fixé par contrat dès la souscription.

La formule la plus souvent conseillée aujourd'hui garde les mensualités inchangées et agit sur la durée des remboursements.

On engrange donc toutes les baisses et on ne souffre pas des hausses! A ce jour, les taux révisables sont très bas.

Ce type de prêt joue la rentabilité contre la sécurité.

Les taux variables sont en général plus bas que les taux fixes. Mais attention, si dans de nombreux cas, le taux variable est plus intéressant (taux de départ très bas - actuellement moins de 4 % -, passage à taux fixe libre et sans pénalités, remboursements par anticipations sans frais, plafonnement des mensualités...), il convient de vérifier tous les paramètres et toutes les caractéristiques du taux.

A côté de ces prêts, des formules spécifiques existent, qui peuvent correspondre à votre problème particulier:

Le crédit-relais

Il vous donne la possibilité d'emprunter sur une période courte (1 ou 2 ans en général) à des crédits beaucoup plus bas que les crédits normaux, ce qui vous permet de revendre sans précipitation le bien dont vous êtes propriétaire;

Le crédit in fine

C'est un crédit pendant la durée duquel on ne rembourse que les intérêts d'emprunt, le capital étant remboursé en une seule fois au terme du crédit. Ce prêt combine crédit et épargne.

Avantages : Forte déduction des intérêts les premières années.

Avec une tranche d'imposition élevée : un emprunt in fine permet de doubler le gain fiscal.

Inconvénients : L'investisseur doit posséder un capital équivalant à la moitié de l'investissement.

Conseil et courtage

En dehors des banques, les cabinets de conseil en gestion de patrimoine proposent eux aussi des solutions de financement aux particuliers.

Il existe également des professionnels du crédit immobilier, les courtiers en crédit immobilier. Leur rôle est de mettre en relation un candidat emprunteur et un établissement de crédit, en vue de la conclusion d'un contrat de prêt. Le courtier peut obtenir auprès de ses partenaires bancaires des taux préférentiels que le particulier n'obtiendrait pas seul (jusqu'à 30 % moins cher). La rémunération du courtier correspond en général aux frais de dossier pratiqués par les banques : l'opération reste avantageuse.

Remarque : le refinancement de crédit

Si vous remboursez déjà un emprunt à un taux devenu supérieur à ceux du marché actuel, il peut être plus intéressant d'opter pour le refinancement par une tierce banque que de renégocier auprès de sa propre banque.


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