Immobilier Côte Basque - Agences immobilières, vente et achat de maisons à Bayonne et à Anglet.

BIENVENUE

Les Surfaces en Immobilier

Qui a été confronté un jour aux termes de « Surface Carrez », « Surface Utile », « Surface Hors Oeuvre Brute », ou se retrouvant au cœur d’un projet immobilier : achat, vente, location, construction, reste démuni quant à la signification réelle de ces termes, que ce soit dans la technique de l’Immobilier proprement dite, qu’en matière de fiscalité.

La surface dite « Loi Carrez » est la définition la plus couramment présente à l’esprit des particuliers, sans parler de la surface « habitable », ou la surface « utile »… mais elles différent de manière importante !

IMPORTANT SI VOUS CHERCHEZ A VENDRE VOTRE BIEN IMMOBILIER

Tout avant-contrat de vente d’un bien immobilier s’il constitue un lot de copropriété doit mentionner la superficie privative (les caves, garages et emplacements de stationnement ne rentrent pas dans le champ d’application de la loi).

Un vendeur est donc dans l’obligation d’indiquer la superficie de son bien s’il constitue un lot de copropriété.

Cette procédure garantit à l’acheteur la superficie exacte du bien immobilier, la tolérance permise ne se situant qu’à un niveau de 5%, il est absolument indiqué de faire procéder à un mesurage, et non de le faire soi-même.

Contactez l’Agence Immobilière de la Nive si vous avez le projet de vendre, elle vous donnera tous les renseignements utiles.

La Surface dite « Loi Carrez »

Le cadre législatif

Les biens immobiliers concernés sont les lots de copropriété et non les maisons individuelles, dont l’exigence de la Surface Carrez s’appuie sur deux textes :

     - La Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ( à ne pas confondre avec celle de 1865 définissant la notion de lotissement !)

     - La loi 96-1107 du 18 décembre 1996 oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente

L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :

     - une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.

OU

     - Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Article 46 Loi 96-1107 1996-12-18 Art. 1 paru au Journal Officiel le 19 décembre 1996 en vigueur le 19 juin 1997.

Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'état prévu à l'article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance

Définition technique de la surface Loi Carrez

C’est la superficie des planchers clos et couverts déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, et exclusion faite de la partie des locaux dont la hauteur est inférieure à 1M 80.

Les lots ou partie de lots, dont la superficie est inférieure à 8M² ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette surface.

Comment mesurer ?

Bien qu’il soit théoriquement possible à un particulier d’établir seul un certificat d’attestation de surface répondant aux exigences de la loi Carrez, il est largement préférable de s’adresser à son agent immobilier étant données les répercussions importantes dans le processus de la transaction immobilière.

Celui-ci pourra s’adresser à un professionnel, non seulement qui engagera sa responsabilité, mais délivrera une attestation qui sera jointe à l’acte réalisant la vente.

Dans le cadre de la transaction immobilière, la mesure de la surface est à la charge du vendeur, de même que les diagnostics obligatoires tels que l’amiante, le plomb, les termites.

La Surface Cadastrale

Les plans cadastraux couvrent l’ensemble du territoire. Ce sont des documents dont la vocation est essentiellement fiscale (ils entrent en considération dans le calcul de l’assiette des impôts fonciers). Chaque parcelle est établie à partir d’un arpentage établi par un géomètre, ou à partir du plan cadastral lui-même.

La Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB)

C’est une surface définie dans le Code de l’Urbanisme par l’article R.112-2 alinéa 1.

La SHOB d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chauqe niveau de la construction.

Suivant une circulaire ministérielle N°90-80 du 12 novembre 1990, la SHOB doit être mesurée de manière à prendre en compte l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou simples cloisonnements) et tous les prolongements extérieurs d’un niveau tels que balcons, loggias ou coursives.

La SHOB inclut par conséquent : le rez-de-chaussée et les étages, tous les niveaux intermédiaires tels que les mezzanines, les combles, les sous-sols, qu’ils soient aménageables ou non, les toitures-terrasses qu’elles soient accessibles ou non, les parties du niveau inférieur servant d’emprise à un escalier ou à une rampe d’accès, ou partie du niveau d’ascenseur auquel s’arrête la trémie de celui-ci.

La SHOB exclut :

Les constructions sans plancher : silos, citerne, auvents d’avancée de toiture, terrasses non couvertes de plain pied avec le rez-de-chaussée, les vides des cabines d’ascenseur, les trémies d’escaliers, de monte-charge, les cabines d’ascenseur, les rampes d’accès.

La Surface Hors Oeuvre Nette (SHON)

C’est une surface essentielle en immobilier, puisque elle constitue la référence et un critère permanent pour l’obtention d’un permis de construire et un certificat d’urbanisme.

C’est la SHON qui est le critère de référence du respect de la densité de la construction ou des droits de construction autorisés sur la parcelle de terrain, ou encore des droits résiduels à construire sur un terrain déjà bâti ou ayant été divisé.

Les taxes d’urbanisme, d’architecture, de l’environnement, des espcase naturels, du plafond légal de la densité, et du dépassement au coefficient d’occupation des sols sont calculées en référence à la SHON.

La SHON est dérivée de la SHOB en y déduisant un certain nombre d’éléments en déductions relatives:

     - Aux sous-sols et aux combles non aménageables pour habitation ou pour des activités professionnelles, commerciales, industrielles ou artisanales.

     - Aux critères de hauteur, d’affectation, et consistance du local, si le local peut être aménageable ou non (pour habitation ou pour une activité)

     - Aux critères de hauteur des locaux, considérant comme non aménageables des surfaces en sous-sol ou en combles dont la hauteur sous-plafond ou sous toiture n’excède pas 1M80

     - À l’affectation des locaux : machineries d’ascenseur, chaufferies, système d’air conditionné, installations téléphoniques ; en revanche sont prises en compte des surfaces telles que vestiaires, buanderies, lingerie, salle de jeux, séchoirs…

     - À la consistance des locaux si leur structure ne permet pas d’être aménageable, si le sol ne permet pas, par exemple, de supporter les charges liées à un usage d’habitation ou si l’encombrement de la charpente ou d’éléments techniques le rend difficilement praticable.

     - Aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes en rez-de-chaussée

     - Aux parties ou aux bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules

     - Aux parties ou aux bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ou aux serres de production

     - À un forfait égal à 5% de réduction de surface et relatif à l’isolation des locaux d’habitation à l’exception de tout autre usage, en compensation de la surface brute plancher occupée par les matériaux d’isolation thermique et acoustique

     - Aux opérations de réfection d’immeubles à usage habitation dans la limite de 5M² par logement, et destinées à l’amélioration de l’hygiène des locaux, ou résultant de la fermeture des balcons, loggias et surfaces non closes en rez-de-chaussée

La Surface Utile Brute

C’est un critère très souvent retenu pour les expertises en valeur vénale, en valeur d’utilité ou en valeur locative ; (même si la surface Carrez, pour les lots en copropriété est devenu un paramètre essentiel)

Elle se définit à partir de la SHON, déduction faite des :

     - éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends...
     - circulations verticales : non déduites de la SHON

Elle se décompose essentiellement en trois éléments :

     - circulations horizontales
     - locaux à caractère social ou à caractère sanitaire
     - surfaces réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires…)

La Surface Utile Nette

C’est la surface utile effectivement réservée au travail

On l’obtient en déduisant de la surface utile brute les zones à circulation horizontale, les sanitaires et les locaux sociaux.

La Surface Utile Pondérée

Elle est principalement utilisée pour les boutiques et les surfaces de vente.

Son calcul assez complexe, s’obtient à la partir de la Surface Utile Brute en décomposant celle-ci en plusieurs zones auxquelles on applique des coefficients variables en fonction de leur intérêt commercial (davantage pour la surface de vente que pour les réserves…)

La Surface Utile Pondérée peut être utilisée pour d’autres types de locaux, où le principe demeure le même, mais on ramène les différentes catégories de surfaces réelles selon leur intérêt à une surface courante ou surface « étalon »

La Surface G.L.A. (Gross Leasing Area)

Elle est utilisée dans les centres commerciaux ou les grands ensembles à usage commercial.

C’est en fait la surface Hors Œuvre Nette d’un local mais augmentée des auvents, des paliers extérieurs et des gaines techniques

Elle ne comprend pas les voies de circulation ou de desserte communes à différents lors (par exemple dans les galeries marchandes ou les centres commerciaux)

La Surface Commercialisable

Elle est souvent utilisée pour les ensembles de locaux à caractère commercial ou d’activités (bureaux, locaux d’activités, artisanat…)

Elle correspond à la Surface Utile Brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (circulations horizontales, sanitaires, …)

La Surface Habitable

Elle est définie à l’article R.111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Elle est proche de la surface « Loi Carrez ». C’est, en effet, la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers, l’ébrasement de portes et fenêtres.

Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1M80

La Surface Développée Hors Œuvre Pondérée

C’est la somme des surfaces hors œuvre (murs périphériques compris) des différents niveaux d’un bâtiment, chaque surface étant affectée de coefficients de pondération proportionnels à l’un ou l’autre des éléments suivants :

     - l’utilité du niveau par rapport à celle d’un niveau courant (en cas d’évaluation de la valeur vénale)
     - leur prix de revient (en cas d’évaluation du coût de la construction)


Mentions légales Seloger 11 quai Jaureguiberry 64100 Bayonne Téléphone : 05 59 46 40 80 Télécopie : 05 59 46 40 81 Nous contacter